2009年06月18日 07:18:09 来源:广州日报 i7@S4NA pRSDAsd3
w~TVl=P6{a b<!<;|vSR
成本不透明,楼价说涨就涨,买房人无可奈何。日前,国家统计局宣布要对房地产成本摸底,牵动地产商神经,市民则一片欢呼之声。楼市泡沫到底有多少?记者对此进行了初步调查。 $/OoNE "wvy8ror
_pesQPF! 4Fw^vQ
开发商自报成本:我们只赚到12% LT !< d"Qmx9x\@
e2dOZF ~&{3yDU$
上周,珠江新城新地王刚一诞生,周围楼盘就开始跟风涨价。同样的房子,为何能说涨就涨?楼价是否严重脱离了其成本?房地产业的利润到底有多高?这些都是无数市民心中的疑惑。
UVfr>44 )c){lU[?
kVuk~aG=_ `AS*i[(
记者从广州某开发商江先生处了解到,房价主要包括土地成本、建安成本、税费以及开发商利润等,其中,“土地成本和建安成本大概占六到七成,开发商最终利润也只是房价的12%左右。” X(Z]FM wy;Kc>3Yl
?XY&5Zg. aJkDx/
江先生表示,土地成本大概占总房价的30%~40%左右。该公司目前竣工的一个项目,楼面地价大概在1500元/平方米,起初售价为6500元/平方米,现在降为5700元,按此计算,土地成本占据了总房价的26%。 B@
?Bp% [ ]2lcYN
[%yqh2g Pf-inUZ
建安成本主要是人工、建材等,和土地成本一起可能占到房价的70%。“不同城市的建安成本是不一样的,甚至差别很大,在二、三线城市,建安成本大概是每平方米1600元~1800元,一线城市可能是2000元到2500元,高档物业成本更高,有的达到4000元。” 2"cT& @K53%K2ziJ
2yB4&bvI L463W-1
此外是税费成本。据了解,目前房地产环节中税种比较多,主要包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、企业所得税以及发放工资代扣代缴个人所得税等。“各种税费成本大概占房价的10%左右。”江先生表示。 ED"9X^\ $ |*.vN~
jq~E4zj7n l-*aI
最后,企业的融资成本、财务成本、管理成本,以及设计、广告和营销等成本,“大概占了总房价的5%~8%”。 1J6`-*& HF1!gP
vW?Rc\OKj (#8Vr
按江先生的说法计算下来,记者发现,虽然目前房价高企,但开发商最终利润也只是房价的12%左右。 QPB5pw0L %C=F7h
/8R#p] etG5A+
wy
开发企业的税费成本 3?#
x;5QJ sDWO#6{h^
3c_$yc*0 _-/U~A)C
营业税 营业收入的5% LPgPz7lc uTDO[3 F
G%kZ 4 &^O
k`Q"za
城建税 营业税的7% {&{{zaW 3/d7%]tV]
8:See*N O(ir"vt
教育费附加 营业税的5% yt!SC\? Eb\
j4
Ze2` t7V
@srCb3
其他:土地增值税、印花税、企业所得税以及代扣代缴个人所得税等。 @il9X`Dt DK+wT
V*ydXRIB` ,{XurA
不同数据 <%}la~3%j Vm_oQt73
18?I& 21/{SmKx{
上市房企营业 .++drRu} swNW9i]V
qp=^EJ'W ;, DG4
利润率最高超40% p0.$.De {P2~mlz
9V9K{6 Y`7}`@pf
中原地产市场总监李粤湘表示,房地产开发商并不全是根据成本定价,还要看市场的供需关系,而且要看是什么时候拿的地,“但对12%的利润率,我个人持保留意见。”而广州另一开发商认为,12%的利润也是很有可能的,不同公司开发的品种不一样,回报也是不一样的。 7d:gab CbOCStUHa
jm=s@
)!- zK
Yi#$-s
而记者查阅上市房企财务报表发现,其利润集中在10%到40%之间,其中,在万科、保利、招商和金地四大龙头公司中,招商地产的营业利润率达到37.36%,而金地集团只有9.13%。 3Zvv(Z] 5;B%i'h
:A9S8EZ4bj PmgkT.Og
土地成本因素。广州某开发商透露,如果是在2004年到2005年,土地成本只占房价的20%左右,有的甚至在15%以下,要是2007年拿地,其成本就会高达40%,有的会达到65%。 %d!U6=`D a 3J"6|
Yo%Jb5Sh $Sv~.
]3
整体计算因素。李粤湘指出,开发商是整体计算利润率,而不是按某个项目、某个楼盘,也许某个项目获利很高,别的项目就不一定了。 HoWKk|2 )5fL}/BM
&TgJ,%B 4Xus)
重点关注 *,@`\,\E: y3Ms4O9m
Vr+ oJ[k% DdGs;jBaj
统计局摸底房地产成本 gI:LiB` (Pf5!
ay5_L[yJ. t
tJ,o7
到底哪个数据更真实,也许还是要看有关部门的权威数据。近期,国家统计局表示要对全国40个主要城市的房地产企业进行摸底。业内专家表示,国家摸底主要是针对房价,虽然不敢说结果有多清楚,但至少会澄清一些问题。 (张忠安) ca>e&W Ws&YUOgo
MK*Qe"; 7.)'Mt}ni
| | 帖子附图: |  |
|
一共有 1 条评论